0041 我有300萬,該買幾套房子?

這是作者@木木山高 的第41篇文章歡迎轉發、轉載,但請保留全部完整的信息,包括這一部分。希望你能隻字不差地讀完這篇文章,隻字不差地閱讀對於每個人都是很重要的一項技能。

我之前在網上發過很多關於買房的視頻,現在寫文章也有很多關於買房的內容,買澳洲的房子,買北京的房子,都有。


經常收到一些熱心網友的提問,問題類型也是五花八門,但是有一類問題最普遍。


問題格式一般是這樣的:我預算300萬澳幣,該買哪個區?XXX區比較貴只能買1個,XXX區比較便宜可以買2個。


300萬的金額在這裡只是舉個例子,有的時候可能是100萬,有的時候可能是500萬,甚至更多。


對於這類問題,答案很簡單,一目瞭然,因為標準答案只有兩個:

(1)買貴的,一套。

(2)買便宜的,兩套。


答案如此簡單,以至於傻子都會回答。


可是買房子不是做算術題啊,不是1+1=2這麼簡單的思路。


其實碰到這類問題,我一般都不會回覆的,因為無論是回答買一套還是買兩套,都太敷衍了,幾十個字、幾百個字很難把問題說清楚。


今天寫一篇文章來分析這個問題背後的思路。


首先要明白,無論是買一套,還是買兩套,這樣的答案都沒錯,但是面對這一類的問題,肯定有更好的解決方案,而不僅僅是一個空洞的答案。


更好的解決方案就是根據每個人情況不同,在條件允許的範圍內,實現利益最大化。


簡單說就是:具體情況,具體分析(case by case)。


針對這個買一套還是買兩套的問題,假設幾個不同場景的不同情況,然後逐一分析:


如果是在北京,那有且只有一個選擇就是:買一套。


因為眾所周知的原因,在北京、上海、深圳這樣的超一線城市,買房絕對是地獄(Hell)模式。


要考慮的因素包括但不限於:購房資格(戶口或居住證)、合適的房源、購房政策、首付資金、貸款能力、貸款比例、選擇貸款銀行、首套或二套、評估價格、稅費、房屋總價等等一系列因素。


在整個購房過程中,對這裡面每一個環節都必須嚴格把控,如果某一環節出現問題或糾紛,隨時都可能體會到生不如死的無助感。


為什麼只買一套?


集中所有資源,全力以赴,最好能一步到位買個大房子,如果無法一步到位,也儘量在能力範圍之內買個大(總價合適)的。


因為絕大多數人沒有一次買兩套住房的購房資格,而且買完第一套房子後,以後如果想要買第二套或者有改善升級的需求,那難度更大,一步到位就省去了以後的很多麻煩。


舉個例子:

以前沒有購房記錄也沒有房屋貸款記錄,簡稱首套首貸,第一次買房,首付比例35%。


這個時候如果有300多萬人民幣作為首付,大概可以買到900萬左右的房子,利用這次購房機會撬動一個600萬左右的槓桿。


這已經是利益最大化的方案了,因為你幾乎不可能把300多萬分成2個150萬,然後拿這2個150萬去做首付買2套房子的,這樣的操作方式在北京不現實。


以上這種情況,是有首房首貸資格的人,才能向銀行貸到這麼多錢,這樣的人堪稱購房市場上的“王者”,每個人一輩子只有這一次當“王者”的機會。


所以北京婚戀相親市場的現狀是:“處女貸”比“處女”更值錢。


如果之前已經買賣過房子,並且已經有了貸款記錄,那就不是首房首貸的“王者”了,而是淪為普普通通的“賤民”。


非首房首貸客戶,在買房的時候馬上面臨一個難題就是首付比例提高,貸款額度急劇下降。


對於非首房首貸客戶,在買房的時候,首付款比例不低於60%。


如果購買非普通自住房(單套建築面積在140平米以上),首付款比例甚至高達80%,並且原來最高可達30年的貸款期限降至25年。


總結一下,假設還是和剛才一樣買900萬人民幣的房子:

首房首貸客戶(王者),首付款比例為35%,首付只需要315萬左右,可以貸款600萬。


非首房首貸客戶(賤民),首付款比例為60%,首付至少540萬,只能貸款360萬。


非首房首貸客戶(賤民),買140平米以上的房子,首付款比例為80%,首付至少720萬,僅僅只能貸款180萬。


從這三個比較,可以看出“王者”和“賤民”的差距了吧。


同樣都是購買900萬人民幣的房子,“王者”類型的購房者,首付僅需315萬;“賤民”類型的購房者,首付至少需要540萬或720萬。


差距是:

540萬-315萬=225萬

720萬-315萬=405萬


對於很多首次購房者,首付款都是家裡兩夫妻加雙方父母,“六個錢包”一起湊出來的。


如果因為購房資格的問題,在買房時首付要從315萬,升級到540萬或720萬,短時間內增加200多萬或400多萬首付,那幾乎是不肯能的。


普通人的家庭要瞬間多拿出幾百萬做首付,真的很難、很難。


為什麼買房儘量一步到位呢?


道理也是一樣,因為中間換房成本太高。


現在很多有房的家庭,以前買房的時候沒有這麼多限購或限貸政策,再加上首付也不多,所以就買了個老破小(房子又老、又破、又小)。


過了5年或8年,自住房增值了,因為生孩子,家裡人口變多了,對居住面積的需求也增加了,這個時候想換房,就為難了。


舉例:

把目前自住老破小賣掉,可能有500萬人民幣資金作為首付,如果沒有限購限貸政策,在北京,可以買到140平米以上的,1500萬人民幣左右的三居室,這樣就大大改善了居住需求。


可是因為之前已經有購房記錄,再加上140平米這個門檻的限制,對於這類購房家庭的首付比例要求提到了80%。


意思就是如果想買140平米以上、1500萬人民幣左右的三居室,首付要1200萬。


在購房過程中,因為“王者”和“賤民”的區別,首付款從500萬到1200萬,這中間700萬人民幣的差距,壓倒了99%家庭的換房需求。


對於每個人僅有的一次機會,一定要珍惜首房首貸資格。


所以“處女貸”是一個人最好的嫁妝,碰到身邊還有“處女貸”的人,就趕緊結婚嫁了吧。


想要實現利益最大化,只有一個選擇就是湊足首付,找到一個合適、滿意的房子,然後一次性把子彈全部打出去,槓桿加滿。


如果不把握好首房首貸這個機會,過了這個村就沒這個店了,以後買房只會越來越難。


講完北京,再來分析一下澳洲的情況。


和在北京買房的地獄(Hell)模式相比,在澳洲買房就太簡單了,所以把澳洲定義為簡單(Easy)模式。


澳洲沒有限購政策,整個澳洲大陸,你想在哪裡買房,想買多少套房,都是你自己的選擇,只要錢夠多就行。


再看看問題:我預算300萬澳幣,該買哪個區?XXX區比較貴只能買1個,XXX區比較便宜可以買2個。


每個人的需求和目的不一樣,我列出幾種方案,供參考,可對號入座。


方案一:買一套300萬澳幣的獨立屋(House)。


對於純自住需求的家庭,如果不貸款,全款買一套300萬澳幣的獨立屋(House)就是最佳選擇了。


如果沒有投資目的,家人純自住,墨爾本東區的一些傳統好區都可以看看,比如Hawthorn East,Kew,Camberwell,Balwyn,Canterbury,Surrey Hill等等這些區域。


300萬的預算,同時也可以兼顧孩子教育和居住的需求,在以上這些區域至少可以買到一個土地面積600平米以上,3居室的獨立屋(House),只是地皮面積可能不太大,房子可能舊一點。


如果想讓房子狀況再好一點,那就再貸一點款,400萬肯定能買到滿意的大別墅(Big House)了。


如果不想貸款,還想讓房子狀況好一點,那就在附近的Burwood,Glen iris這些區看看,300萬預算絕對夠買到一家人都滿意的好房子了。


在這些墨爾本地區傳統的好區,買個獨立屋(House),價格波動不會特別劇烈,穩定地隨行就市持續上漲,保值增值是肯定沒問題的,若干年以後,就是父母親留給子女們的老錢(Old Money)。


【顧名思義,老錢就是依靠父母、祖父母那幾輩人的努力積累的家族財富,是靠家族幾代經營賺來的。


與老錢相對應的說法是新錢(New Money),這些人的財富,是靠自我奮鬥,創業發財或公司上市等等一夜暴富的方式得來的。】


一家人高高興興地住進300萬澳幣的房子,再有一份自己喜歡的職業,這樣的生活質量和財富水平絕對屬於澳洲全國家庭前20%的位置了,算是功德圓滿的富裕階層了。


要了解澳洲家庭財富指標,參考:《0040 如何劃分澳洲財富等級?瞭解自己處於什麼位置》


方案二:買兩套150萬澳幣的獨立屋(House)。


如果買兩套150萬的,那肯定是想自住一套,然後另外一套投資出租。


150萬澳幣的預算,在墨爾本東區比如Box Hill,Box Hill North,Box Hill South,Blackburn,Burwood East這些區域,也能買到一個土地面積600-700平米左右,3居室的獨立屋(House)。


房子可能不會很新,但也不會很舊,生活居住是絕對沒問題的。


150萬的房子,自住完全合適。


因為區域還不錯,這類自住房,價格波動不會特別劇烈,穩定地隨行就市持續上漲,保值增值是肯定沒問題的。


但是150萬的房子,投資出租的話,租金收益率可能不會很高。


這幾個區域或周邊區域,三室一廳的獨立屋(House),租金在400澳幣/周-700澳幣/周之間浮動。


就按每週租金550來算吧。


房租550澳幣/周×52周=一年租金28600澳幣

一年租金28600澳幣÷購房總價1500000=1.9%


這個租金回報率確實有點低,而且這個租金回報率還只是大概估算一下,如果再加上獨立屋(House)平時修修補補的費用、水費、市政費、地稅等等,那就更低了,更划不來了。


如果是貸款買房,那這房子肯定是負現金流的資產。


如果全款買房,可能微微有點現金流收益,只能靜靜等待房價和租金價格上漲,看好遠期收益。


方案三:買一套150萬澳幣的獨立屋(House)+兩套75萬澳幣的獨立屋(House)。


如果按照上面方案二繼續往下寫,那方案三應該是買三套100萬澳幣的獨立屋(House)。


可是三套100萬的獨立屋(House),那基本路徑和兩套150萬的幾乎一樣,沒什麼區別了,租金回報率也不高,沒什麼值得寫的。


所以換個思路,用150+75+75這樣的搭配。


買一套150萬澳幣的獨立屋(House),還是在之前提到的那些區域裡面選擇,可以保證基本的生活質量和兼顧學區的選擇。


然後可以到稍微偏遠一點的地區,尋找75萬澳幣的獨立屋(House)進行投資,這個預算在墨爾本郊區20公里以內是可以找到的,而且距離也不算遠。


土地面積600平米以上的三居室,每週租金大約在450澳幣左右。


再算租金回報率:

房租450澳幣/周×52周=一年租金23400澳幣

一年租金23400澳幣÷購房總價750000=3.12%


這樣的一個搭配組合,租金收益率瞬間提高了很多,房產保值增值的功能和屬性也良好。


如果是貸款購買,收入和支出應該可以打平,或者收入低於支出,雖然還是負現金流,但是差距不會太大,等過幾年房價和租金都漲起來之後,可以實現正現金流。


方案四:買一套150萬澳幣的獨立屋(House)+兩套75萬澳幣的公寓(Apartment)。


這個方案,在模式上和方案三完全一樣,只是購買的標的不一樣。


買一套150萬澳幣的獨立屋(House),還是首先滿足自住的需求,然後在投資的時候選擇公寓。


眾所周知,公寓的租金價格比獨立屋好,所以如果貸款買房,按照這個方案來計算的話,買公寓的現金流收益會好一些,應該可以讓收入和支出打平或有一定盈利。


但是問題就在於,公寓(Apartment)的價格幾乎很難上漲,所以房產增值的屬性不如獨立屋(House)。


方案五:買若干套價格在50-100萬澳幣的獨立屋(House)或公寓(Apartment)。


最後這個方案可能就屬於我自己這樣的人。


因為經常住在海外,在澳洲暫時沒有自住房需求,所以不用花大價錢來購買自住房,可以把所有的資金全部投出去。


回澳洲的話,一般長租一個房子一段時間就解決了。


方案五,簡單說就是一個房產投資組合,用獨立屋保證房產增值的屬性,因為畢竟房產保值增值是主要目的。


獨立屋總價不用太高,租金保持合適水平,保證租金回報率儘量高。


如果獨立屋總價高了,但是租金並不會成倍增長,租金回報率就低了。


買公寓完全是為了讓現金流更好一點,這樣相當於一個互補,保證投資整體基本安全。


這樣的組合既享受到房產增值的紅利,又保證持續的正現金流,可以應付房產日常的一些保養和維護,以及一些修修補補。


@木木山高 2021.10.16

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